Amat Immobiliaris: "Mai havíem tingut tan poca oferta de pisos en lloguer"

Dos dies abans que s'apliqui el nou índex dels preus del lloguer, Amat Immobiliaris ha presentat el seu Informe de Mercat del 2023 alertant, un any més, de la manca d'oferta d'habitatge de lloguer a Catalunya, fet que està provocant "una situació crítica per a l'accés a l'habitatge, per a moltes franges de la població", ha assegurat Guifré Homedes, director general de la immobiliària catalana. Fent un repàs de l'exercici tancat, Homedes ha alertat que hi ha dos reptes que no s'han assolit al llarg del 2023, "ni com a sector ni com a societat", que són l'accés a l'habitatge i la transformació energètica del parc immobiliari. Sota aquests paràmetres, la immobiliària parla directament de "fracàs, ras i curt".

El 2023 ha estat un any marcat per un canvi important en el marc legal immobiliari, amb la nova llei de l'habitatge estatal, que va ser aprovada el mes de maig. Ara bé, si bé és cert que alguns paràmetres van ser d'aplicació immediata (com el dels honoraris dels agents immobiliaris), hi ha molts altres que encara estan pendents d'aplicació, com el nou índex de lloguer que s'aplicarà (en principi) a 140 municipis de Catalunya i que es publicarà al BOE aquest divendres 15 de març. 

Com percep Amat Immobiliaris el nou índex de lloguer?

Per a Homedes, "la mala gestió del temps i la comunicació que hi ha hagut en els darrers mesos ha provocat incertesa en el mercat i un efecte bombolla". El fet de donar terminis que després no s'han complert ha provocat "pujades que estaven fora de l'evolució habitual". A més, ha lamentat que, realment, la nova normativa "tindrà poc impacte en l'accés a l'habitatge", perquè "seran pocs els pisos que es llogaran a un preu competitiu" i, a més no incrementarà l'oferta d'habitatge disponible, fet que provocarà que s'exclogui encara més als col·lectius més vulnerables. "Si hi ha menys oferta, les exigències per escollir el candidat són encara majors i, per tant, els que estiguin a la cua econòmicament, no entraran al mercat de cap manera". 

Més info: Com afectarà el nou índex de preus de lloguer a Catalunya i Sant Cugat?

Homedes també s'ha mostrat crític amb la seva aportació a la transformació energètica, ja que el preu final que proposa l'índex gairebé no varia en funció de la qualificació energètica de l'immoble i, per tant, no incentiva que els propietaris facin una gran inversió al respecte. També ha criticat la definició de gran tenidor, que l'ha titllat de "molt ideològica": "pensar que algú que té cinc habitatges pot influenciar el mercat és ridícul". 

Homedes: "La mala gestió del temps i la comunicació que hi ha hagut en els darrers mesos ha provocat incertesa en el mercat i un efecte bombolla"

Sobre si aquesta mesura aconseguirà abaixar els preus de l'habitatge de lloguer, Amat Immobiliaris, després de fer una anàlisi de la seva cartera residencial, ha conclòs que la baixada no serà molt gran: de 20-30 euros mensuals.

Les zones proposades com a tensionades també han sigut qüestionades per la immobiliària catalana, que considera que algunes no tenen sentit. "Algunes s'han escollit perquè presenten falta d'oferta, però això no es pot confondre amb l'accessibilitat econòmica".

El mercat de lloguer: manca d'oferta i caiguda de les operacions

Segons l'informe de mercat d'Amat Immobiliaris, el mercat de lloguer del 2023 s'ha vist afectat per la regulació respecte a l'aplicació de l'IPC en els contractes de lloguer, els dos períodes electorals i la nova llei de l'habitatge aprovada al maig. A més, el mercat també s'ha vist afectat per la influència de la demanda estrangera, que ha permès -juntament amb la manca de producte- que els preus es mantinguin a l'alça. Amb dades de la immobiliària -i no del mercat en general-, els estrangers han protagonitzat el 37% dels nous contractes fets a la ciutat de Barcelona i el 24% dels fets a Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern, els altres dos municipis on Amat Immobiliaris té oficines comercials.

La immobiliària assegura que acumula dos anys consecutius amb descensos del nombre de contractes de lloguer fets i acusa com a única conseqüència la manca d'oferta en el mercat: "Mai havíem tingut tan poca oferta de pisos en lloguer". El nombre d'operacions del 2023 ha caigut un 25% respecte a l'any 2022 i un 35% respecte al 2021. I les perspectives no mostren cap canvi de tendència per al 2024: "seguim sense detectar canvis en la futura oferta" i, per tant, preveuen mantenir un "nivell baix d'activitat" al llarg de l'exercici actual. En aquest sentit, Amat Immobiliaris ha criticat que en el 2023 no hi ha hagut "cap avenç important per generar oferta pública de forma consistent per mitigar el problema a mig i llarg termini".

Com a conseqüència, el mercat viu una "caiguda lliure" de la seva oferta disponible i Amat ho percep a la seva cartera d'habitatges. En el 2023 ha tingut la meitat a la seva cartera la meitat d'habitatges que en el 2018. La immobiliària apunta que hi ha menys oferta perquè, també, hi ha menys rotació: hi ha menys accés a la compra (i per tant no s'allibera l'immoble de lloguer inicial) i també hi ha menys moviments dins del mateix mercat de lloguer. 

Ara bé, malgrat les crítiques i la preocupació, Homedes ha demanat "seny als professionals del sector", per tal que no empitjori més l'escenari actual.

Increments de dos dígits en el preu de venda a Barcelona, Sant Cugat i Sant Just Desvern

Amat Immobiliaris tanca "un bon any" en el mercat de compravenda, especialment el de segona mà, "tot i les incerteses en el marc del finançament, per als compradors". La immobiliària ha mantingut un elevat nombre d'operacions de compravenda, molt similar al de 2022, "que va ser un any de rècords", segons ha afirmat Guifré. De fet, l'any s'ha tancat amb millors resultats dels esperats: "Pensàvem que la gent dilataria les seves operacions en el temps, a l'espera d'una futura baixada dels preus, però no ha sigut així".

De mitjana, el temps que ha necessitat la immobiliària per vendre un immoble de segona mà durant el 2023 ha sigut de 4 mesos de mitjana, durada que Amat ha considerat "positiva", ja que mostra que el mercat és àgil en donar sortida als habitatges. 

Homedes: "Pensàvem que la gent dilataria les seves operacions en el temps, a l'espera d'una futura baixada dels preus, però no ha sigut així"

Un fet destacable respecte a l'evolució del 2023 és el creixement del preu mitjà de totes les operacions que ha realitzat Amat, que no és pas un reflex de l'evolució del mercat en general, sinó de l'oferta en concret que la immobiliària ha posat al mercat i que ha estat venuda al llarg del 2023. Concretament, el preu per metre quadrat construït a Barcelona (dels immobles comercialitzats per Amat) s'ha situat en els 5.120 euros, un 15% més que l'any anterior. A Sant Cugat l'increment també ha sigut del 15%, amb el metre quadrat en 4.250 euros, i a Sant Just Desvern, del 4%, amb 3.550 euros. 

La immobiliària destaca el descens del percentatge d'operacions que han estat finançades, el més baix dels últims anys. En el cas de Barcelona, aquest percentatge s'ha situat en el 35%, i a Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern en el 58%.

Els compradors estrangers han tornat a tenir una major representació en el còmput final, assolint dos anys consecutius de creixements. En el còmput d'Amat, el comprador nacional representa el 65% dels compradors d'immobles a Barcelona, el 91% en el mercat de Sant Cugat i el 81% en el de Sant Just Desvern. 

Un repte no assolit: la transformació energètica del parc immobiliari

"Un fracàs absolut de país". Així percep Homedes l'oportunitat poc aprofitada que han donat el fons europeus Next Generation per a la rehabilitació del parc immobiliari català. El directiu d'Amat Immobiliaris creu que s'ha desaprofitat una ocasió excepcional, a causa d'un "interès molt baix tant del sector com de la societat en general; i ara tindrem el mateix problema, però sense rebre subvencions". Segons la immobiliària, les inversions que s'han de realitzar per rehabilitar edificis per millorar la seva eficiència energètica "poden representar entre 250.000 euros i un milió d'euros, a dividir entre tots els veïns propietaris".

Homedes lamenta el baix interès "tant del sector com de la societat en general; i ara tindrem el mateix problema, però sense rebre subvencions"

Amat ho explica des de la pròpia experiència: enguany ha creat un departament específic dedicat a la rehabilitació d'edificis i, de les 70 comunitats a qui ha ofert obtenir un informe detallat sobre la rehabilitació de l'edifici, només un 40% s'han mostrat interessades. Ara bé, cap ni una ha iniciat les obres el 2023 i, de moment, només hi ha quatre edificis que, segons preveuen, sí iniciaran les obres aquest 2024. "Són dades paupèrrimes perquè això no transformarà el parc immobiliari", ha lamentat.

"Ens ho hem de fer mirar perquè els diners hi són, i l'oportunitat és ara". De fet, el termini per accedir a aquestes subvencions encara no ha acabat: "el límit de la convocatòria és aquest 2024, any en què haurien de començar les obres de l'edifici per accedir a la subvenció". Guifré, de fet, creu que és una qüestió de país: "Que com a país no siguem capaços de capitalitzar els fons Next Generation, no diu massa a favor nostre".

Segueix-nos per saber què passa a la ciutat.

Subscriu-te gratuïtament al WhatsApp, Telegram i butlletí electrònic. I pots seguir-nos a Facebook, Twitter, Instagram i TikTok.