Eva Pujol, de Cano&Pujol: "l’assessorament jurídic serà més important a l'immobiliari"

Eva Pujol Armañanzas és advocada amb 25 anys d’exercici professional que ha exercit l’advocacia en l’àmbit del dret de família i el dret immobiliari. És també Api Col·legiada des de fa 16 anys i la responsable del departament jurídic de Fincas Cano&Pujol.

Ara hi ha molts portals de compravenda d’habitatge on els particulars s’animen a posar la venda els seus pisos sense passar per una agència immobiliària. En aquest sentit, per què creu que és important la figura de la intervenció immobiliària?

És important per molts aspectes, però sobretot per l’acompanyament i l’assessorament. Els portals immobiliaris, en si mateixos, són una plataforma publicitària: t’ensenyen un pis o una casa que està en venda o per a llogar amb un preu i algunes característiques, però, què hi ha darrere? Quan jo veig una casa que m’interessa comprar o llogar, necessito molta més informació sobre el que passarà després. El portal immobiliari això no m’ho dona.

D’entrada, començant des de la visita a l'habitatge que hem de llogar o vendre, però després hi ha un munt de coses i l’agent immobiliari s’ha de veure com un professional del sector, igual que qualsevol sector de serveis que té els seus professionals, ja siguin metges, advocats, psicòlegs, arquitectes, mecànics…  És una persona que t’assessora en una de les transaccions econòmiques més importants que hi ha. Probablement, la transacció econòmica més rellevant que faràs al llarg de la teva vida i, per tant, necessites tenir molta informació sobre la gestió que tu faràs.

Comprar, llogar o vendre un habitatge també comporta una responsabilitat, quan tu estàs signant un contracte d’arres amb una persona que t’està donant una paga i senyal per comprar aquella casa o pis, això comporta una responsabilitat. Aleshores, un ha de saber quines poden ser les conseqüències que aquella transacció s’hagi fet malament.

"Qualsevol error en el plantejament de l'operació immobiliària té conseqüències fiscals que també poden ser importants"

En la intermediació immobiliària cada vegada hi té més pes el tema jurídic, donat que cada cop hi ha més conflictes, oi?

Bé, el tema jurídic avui dia és fonamental. Primer perquè la legislació aplicable en el marc immobiliari és complexa en si mateixa, perquè engloba molts àmbits. A més, és canviable, ja que la legislació es va modulant d’acord amb la societat i amb les característiques del comprador i el venedor. Ara la legislació està molt més enfocada a la protecció del comprador, per exemple, amb noves regulacions que han aparegut al codi civil català.

Però és que, a més a més, hem de pensar que no només és la legislació actual, sinó el marc fiscal més favorable per la transacció immobiliària que hem de fer. Perquè qualsevol error en el plantejament de l'operació immobiliària té conseqüències fiscals que també poden ser importants. Per tant, hi ha una sèrie de coses que s’han de tenir en compte.

Les compravendes avui dia comporten una sèrie d’aspectes legals que abans no estaven tan regulats, des de la incorporació de la Llei de l’Habitatge.

Per exemple, un venedor ha de tenir clar i ha de saber quina és la documentació que ha de tenir en vigor i que necessitarà en el moment de vendre i que aquesta documentació l’haurà de tenir tant sí com no perquè si no, no es podrà formalitzar la transacció immobiliària arribat el moment. Avui dia s’ha modificat, fins i tot, la Llei Hipotecària i, per tant, des del moment en què una persona decideix comprar, ha de saber molt bé quins són tant els aspectes financers que comportarà aquesta compravenda, com els aspectes fiscals.

"l’acompanyament jurídic ha estat importantíssim"

La pandèmia ha motivat més recórrer a acompanyament jurídic?

Sí, durant la pandèmia l’acompanyament jurídic ha estat importantíssim. Per les persones que ja havien comprat, perquè hi havien uns terminis legals que s’havien de complir i que el fet d’estar en pandèmia impedia el seu compliment. I, per tant, havies de saber quina era la legislació aplicable, tant en contractes d’arres que s’havien signat i que tenien un termini de compliment, com en contractes de lloguer.

En el cas del lloguer, en concret, va haver-hi tota una regulació específica, tant en el cas dels inquilins que podien demanar una rebaixa de la renda, com en el cas dels trasllats d’un habitatge a l’altra, i va ser bastant complex. Per tant, en aquest cas sí que era important que l’advocat o l’assessor jurídic de la immobiliària estigués molt assabentat de totes les coses que anaven passant i que et pogués assessorar degudament. 

També va obligar, lògicament, al fet que jurídicament també s’apliquessin les noves tecnologies dins de l’àmbit de la immobiliària. Vam haver de buscar plataformes per tal que els nostres clients poguessin seguir signant contractes i acords des de casa seva amb tota la legalitat possible, ja que no tothom disposa de signatura electrònica avui dia.

Totes aquestes normatives en aquell moment van ser cabdals per a l’assessorament dels clients, qui lògicament tenien una situació bastant estressant. No només perquè hi havia una pandèmia que impossibilitava fer compravendes perquè no es podien fer visites, sinó que també hi havia terminis que s’havien d’aplicar i s’havia d’organitzar tot el tema legal en aquest aspecte.

Aquests conflictes que es van donar durant la pandèmia, es pot dir que encara s’estan arrossegant?

Sí i no. Els conflictes de la pandèmia pròpiament dits són coses que ja tenim una miqueta més superades. El que passa és que tota aquesta tecnologia que ha entrat dins del món immobiliari i jurídic ja ha vingut per quedar-se, d’una banda. D’altra banda, jo crec que la gent s’ha anat acostumant i ha vist que el tema jurídic té molt de pes i és fonamental.

Penso que la gent ara és conscient que en una transacció immobiliària important ha de tenir una persona al darrere que l’assessori, és crucial, i cada vegada més s’ha d’acostumar a anar a un agent immobiliari que sigui especialista en aquestes matèries.

"A Cano&Pujol estudiem la transacció abans, durant i després"

A Cano&Pujol quin pes té el tema jurídic en el procés de compravenda d’un pis?

Per nosaltres és molt rellevant. El nostre departament jurídic, dintre del que és la immobiliària, és un departament totalment independent, amb el seu equip propi. Nosaltres estudiem la transacció abans, durant i després, ja que hi ha molts aspectes de l'abans, relacionats amb els habitatges: la seva titularitat, herències, divorcis, etcètera, que s’han de tenir en compte perquè, si l’agent immobiliari això ho detecta des d’un principi, ja li pot donar solució des del primer moment al client. I en el durant de la pròpia transacció, on ja entren aspectes més contractuals: el contracte de les arres, el contracte de lloguer i, lògicament, el finançament. 

Perquè, és clar, el client venedor vol que li trobis un comprador solvent, una persona que si s’ha de comprometre amb aquest comprador, sigui una persona solvent i, per tant, l’estudi financer també té una certa importància. Encara que no sigui del tot jurídic, això també entra dintre del nostre departament.

El després, que ja seria un tema més relacionat amb la fiscalitat de la transacció, un cop ja s’ha comprat i venut. Quines són les conseqüències fiscals impositives que tindrà aquesta transacció immobiliària.

En el futur encara serà més important el tema jurídic?

Sí, jo crec que sí. La normativa legal cada vegada és més canviant, cada cop tendeix a ser més proteccionista, perquè hi ha hagut molts abusos.

Cada vegada es tendeix més a protegir la transacció immobiliària i es van posant mecanismes perquè això sigui així.

Els particulars que no estan assabentats de totes aquestes novetats jurídiques, fiscals i administratives, com, per exemple, la plusvàlua municipal, que un dia semblava que no l’hauríem de pagar mai més, però això va durar 15 dies. Totes aquestes qüestions, si les desconeixes, doncs lògicament impedeixen que l'operació sigui exitosa al 100%, perquè sempre et pots deixar un forat per on el risc pot entrar... I es tracta de minimitzar els riscos al màxim.

Per tant, jo crec que l’assessorament jurídic cada vegada serà més important, ja que has d’estar al cas de totes les novetats jurídiques que vagin sorgint, que no són poques. Aquest és un dels sectors en els quals més al dia has d’estar.