Novetat fiscal 2022: Els impostos de les compravendes, donacions i herències, més cars

La principal novetat tributària del 2022 és l’entrada en vigor del nou valor de referència, prevista a la Llei 11/21, de 9 de juliol, de mesures per evitar el frau fiscal.

Què és el valor de referència?

El valor de referència afecta la valoració de les operacions immobiliàries (compravendes, herències, donacions, etc) el determina la Dirección General de Catastro i es calcula, entre altres, a partir de les estadístiques de les vendes d’immobles i preus comunicats pels notaris.

El valor de referència, que no és el valor cadastral, té la consideració de valor mínim per les operacions immobiliàries que es formalitzin a partir de l’1 de gener de 2022.

El gran problema sorgeix quan el valor de referència és superior al valor de mercat de la finca.

El valor de referència també serà un valor vinculant per l’Agència Tributària de Catalunya que, encara que tingui la potestat de comprovar els valors declarats, no tindrà facultat de revisar el valor de referència determinat pel Cadastre.

A quins impostos afecta?

El nou valor de referència té repercussió directa en els següents tributs:

• Impost de transmissions patrimonials ITP- compravendes, aportacions societàries.
• Impost de successions
• Impost de donacions.

I, igualment, té afectes indirectes sobre altres impostos, com ara l’Impost de patrimoni.

Tres exemples a Sant Cugat

Aquestes valoracions parteixen de valors cadastrals reals:

		2021		2022	Augment Valor	Variació %
Exemple 1: Pis zona Coll Favà	valor administratiu	200.893,31 €	Valor de referència	335.415,87 €	134.522,56 €	66,96%
Exemple 2: Pis zona Can Gatxet	valor administratiu	305.608,05 €	Valor de referència	365.178,02 €	59.569,97 €	19,49%
Exemple 3: Torre zona Mirasol	valor administratiu	851.080,60 €	Valor de referència	1.027.503,90 €	176.423,30 €	20,73%

L’increment del valor d’aquests tres exemples concrets és evident i molt significatiu en diverses zones del municipi de Sant Cugat.

Com ens afecta?

• Exemple 1: compravenda del pis de la zona de Can Ganxet

El valor de mercat no és de 335.415,87€, però si es ven el pis aquest any, el comprador haurà de pagar l’impost sobre l’indicat valor amb independència de què el preu de venda sigui inferior. Això pot comportar un increment d’impostos de 13.452€ (10% sobre la diferència de valor = 134.522,56€).

Per altra banda, si el comprador està obligat a presentar l’Impost  del patrimoni el valor que haurà de declarar serà el de referència, sempre que sigui el valor més elevat. Veiem com així també es produirà un impacte sobre un altre impost personal.

• Exemple 2: donació dels pares al seu fill del pis de la zona de Coll Favà.

La donació es fa en escriptura pública i s’apliquen els tipus impositius reduïts per la relació de parentiu (tipus reduït entre el 5% i el 9%)

L’any 2021 el valor de donació era de 305.608,05€ i l’impost a pagar hauria estat de 17.392,56€.

En canvi, com que la donació es fa aquest any, el valor de la donació ha de ser de 365.178,02€ i l’impost a pagar és de 21.562,46€.

Hi ha un augment d’impostos de 4.169,90€.

• Exemple 3: herència torre unifamiliar zona de Mira-Sol.

Suposem una herència en què el difunt deixa a la seva filla la casa de Sant Cugat, un fons d’inversió de 300.000€, diversos comptes bancaris per import de 200.000€ i una casa a la Cerdanya amb valor de 550.000€.

En aquest cas la diferencia de tributació seria de 43.562,27€.

Si no estic d’acord, puc recórrer el valor de referència?

El valor de referència es pot impugnar, però serà l’interessat el que hagi de provar i acreditar que el valor assignat no és correcte i no correspon al valor de mercat.

Un element positiu a tenir en compte en aquests recursos és que els tribunals, a través de la jurisdicció contenciós-administrativa, ja s’han pronunciat que no és vàlid liquidar impostos sobre valors abstractes i inamovibles que no permetin als ciutadans conèixer l’origen del valor de la finca adquirida i que no respectin el valor real de l’immoble.

Altres problemes

Compra amb hipoteca. Si la compra de l’immoble es finança amb hipoteca, les entitats bancàries que s’encarreguen de liquidar els impostos de les operacions estan posant traves per liquidar la compra per un altre import que no sigui el de referència.

La pujada d'impostos, un nou repte a superar amb l'ajuda d'Euroforo Advocats

La pujada d’impostos ja està aquí i el sector immobiliari quedarà molt afectat, en especial quan el valor de referència no es correspongui amb el valor real de l’immoble.

Entre els impostos i la inflació (un altre impost indirecte), la recuperació econòmica serà difícil, ja que es perjudica la inversió empresarial i privada. No cal recordar que vivim en un país que sempre ha apostat per l’estalvi immobiliari com una inversió més segura, però a partir d’aquest any segur que més cara.

Si aquest tema t’interessa, contacta amb EUROFORO ADVOCATS. Us esperen a la seu del carrer Rius i Taulet 16.